不動產司法拍賣買方承擔稅費模式下的稅收分析

來源:稅屋 作者:孫瑋 人氣: 發布時間:2019-07-26
摘要:近些年來,隨著互聯網的日益普及,法院通過網絡平臺拍賣不動產逐漸成為常態。司法拍賣環節涉及的稅收爭議頗多,稅收征管實操和稅法理論界也莫衷一是。本文引用《司法拍賣有大坑,風險意識要先行》(2019年7月25日發表于稅屋網,以下簡稱原文)一文中提及的案...
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  近些年來,隨著互聯網的日益普及,法院通過網絡平臺拍賣不動產逐漸成為常態。司法拍賣環節涉及的稅收爭議頗多,稅收征管實操和稅法理論界也莫衷一是。本文引用《司法拍賣有大坑,風險意識要先行》(2019年7月25日發表于稅屋網,以下簡稱“原文”)一文中提及的案例,對司法拍賣中涉稅問題進行分析和闡述,供各位參考,亦歡迎探討與批駁。

  一、案例引入

  7月15日,盤古大觀5號樓在阿里司法拍賣上掛牌,將在2019年8月19日至20日拍賣。《競買公告》第七條“過戶及費用負擔”規定,標的物過戶登記所涉及的稅費均由買受人承擔。拍賣起拍價為51.82億元,為方便討論,假定以底價51.82億元成交。

  注:更多細節參見原文

  二、原文核心稅收觀點

  原文作者認為上述51.82億元為增值稅意義的含稅價,并據此計算受讓方共需替被執行人承擔稅款11.39億元。

  增值稅及土增稅計算過程摘要如下:

  1.增值稅及附加

  盤古大觀具體竣工于營業稅時代,盤古氏屬于轉讓老項目。

  增值稅及附加=51.82/(1+5%)*5%*(1+7%+3%+2%)=2.76億元

  2.土地增值稅

  假設實行核定征收,征收率5%。

  土地增值稅=51.82/(1+5%)*5%=2.47億元。

  三、作者的觀點

  1、51.82億元成交價是增值稅意義的含稅價還是不含稅價?

  實操案例中,主管稅局既有將拍賣成交價作為含稅價也有作為不含稅價的案例,口徑不一。作者認為上述成交價既非增值稅意義的含稅價也非不含稅價,理由如下:

  (1)為什么不是含稅價?

  以上述盤古大觀為例,除了拍賣價51.82億元,買受方還需替被執行人承擔約10多億元的拍賣環節的稅款。上述稅款法定的納稅義務人為被執行人,實際負稅人為買受方(當然法律并不禁止其他主體代納稅義務人繳納稅款的行為)。上述10多億元稅款構成被執行人的增值稅應稅收入,如認為不屬于價款的范疇,至少可以符合價外費用(本文采納價外費用的觀點)的概念。至于上述10多億元稅款未實際流入被執行人處,直接由買受方向稅局繳納,并不影響增值稅應稅收入的認定。

  (2)為什么不是不含稅價?

  增值稅含稅價與不含稅價的差額僅是增值稅稅額,如直接以拍賣價作為不含稅價據此計算增值稅與附加、土增稅、企業所得稅、印花稅等,會導致一個悖論,以土增稅為例,土增稅計稅基數為不含稅收入,而土增稅本身是增值稅意義的“價外費用”,是含稅收入的一部分,會影響不含稅收入的基數,計算過程中有個相互引用。為便于理解,特舉例如下:

  假設成交價51.82億元,買受人僅需替被執行人承擔增值稅及附加、土增稅,下方計算中將該成交價51.82億元作為不含稅價,則

  增值稅=51.82/(1+5%)*5%=2.46762億元

  附加=2.46762*(7%+3%+2%)=0.29611億元

  土地增值稅=51.82/(1+5%)*5%=2.46762億元。

  買受方替被執行人承擔稅款合計=2.46762+0.29611+2.46762=5.23135億元

  增值稅含稅總收入=5.23135+51.82=57.05135億元

  增值稅=57.05135/(1+5%)*5%=2.71673與以51.82億元作為不含稅價算出的增值稅2.46762億元不一致。

  綜上成交價51.82億元既非增值稅意義的含稅價也非不含稅價。

  2、如何正確算出稅款

  由于買受人替被執行人承擔的稅費是增值稅意義的“價外費用”,是含稅收入的一部分,本身計算過程中需用到不含稅收入,但同時又構成不含稅收入計算的基數,因此計算邏輯中有個相互引用,需通過方程來求解。

  以盤古大觀為例,假定含稅收為P,則稅款計算如下:

  注:假定原文計算邏輯正確,僅基數有誤;不考慮印花稅(為了保持與原文邏輯一致,故暫不考慮)與其他稅費及費用

  增值稅及附加=P/(1+5%)*5%*(1+7%+3%+2%)

  土地增值稅=P/(1+5%)*5%

  企業所得稅=[P/(1+5%)-27.86-P/(1+5%)*5%-P/(1+5%)*5%*(7%+3%+2%)]*25%

  構建求解方程

  51.82+P/(1+5%)*5%*(1+7%+3%+2%)+P/(1+5%)*5%+[P/(1+5%)-27.86-P/(1+5%)*5%-P/(1+5%)*5%*(7%+3%+2%)]*25%=P

  解得P=66.52225

  檢驗:

  增值稅=66.52225/(1+5%)*5%=3.16773

  附加=3.16773*(7%+3%+2%)=0.38013

  土地增值稅=66.52225/(1+5%)*5%=3.16773

  企業所得稅=[66.52225/(1+5%)-27.86-0.38013-3.16773]*25%=7.98667

  檢驗1:51.82+3.16773+0.38013+3.16773+7.98667=66.52226(0.00001為尾差)

  四、延伸

  上述司法拍賣成交價既不是增值稅意義的含稅價,也不是不含稅價,而是“到手價”。“到手價”的約定,使出讓方的凈收益鎖定,但導致稅費的計算變得十分復雜(實務當中買受人可能除了稅款外還需承擔其他各種各樣的支出)。要從源頭解決這個問題,就要法院將拍賣公告中的稅費承擔由買方承擔,改成各自承擔,由于稅款計算復雜性及其他費用的不確定性,法院為了自身利益的考量,很難接受這種承擔方式的約定,這個時候就需要稅務專業人士提供專業的稅務咨詢意見了。

  作者:孫瑋

  簡介:曾任職于四大事務所之一的德勤、頭部房地產企業萬科、融創等,現就職于某房地產企業,通過了注會、司法、稅務師、資產評估等職業考試

  聯系方式:15717123062

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