土增法 征求意見幾點感受:什么是出讓集體土地使用權

來源:藍敏說稅 作者:藍敏說稅 人氣: 發布時間:2019-07-17
摘要:沒想到,土地增值稅,竟然準備立法了。出乎意料。 在所有稅種中,我感覺土地增值稅政策的全國統一性是最低的。 今天網傳的征求意見稿,粗讀一遍,大體平移了條例的規定,感覺主要有以下幾點重要的新東西: 1、關于集體土地。 把集體土地納入征稅范圍。擴大了...
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  沒想到,土地增值稅,竟然準備立法了。出乎意料。

  在所有稅種中,我感覺土地增值稅政策的全國統一性是最低的。

  今天網傳的征求意見稿,粗讀一遍,大體平移了條例的規定,感覺主要有以下幾點重要的新東西:

  1、關于集體土地。

  把集體土地納入征稅范圍。擴大了稅基。

  土地增值稅新增應稅行為:“出讓集體土地使用權、地上的建筑物及其附著物,或以集體土地使用權、地上的建筑物及其附著物作價出資、入股。”。

  首先,對集體土地使用權,我們姑且認可“出讓”這一詞,但地上建筑物的“出讓”又是什么東東呢?用詞不細致啊。

  其次,什么是集體土地的“出讓”呢?

  就是集體土地所有者將使用權出讓給買受人的行為。即主體是所有者——比如村集體。出讓完成后,應該進行土地使用權的變更登記。此時,村集體就要交土地增值稅。

  取得土地使用權者再將其轉讓,這不應再理解為“出讓”了,那么還交不交土地增值稅?看起來是不該交,土地增值稅只由村集體交。

  但是,如果買受人以土地使用權作價投資入股,卻應該交土地增值稅。就是說,直接賣使用權不征稅,作價投資要征稅。莫名其妙。

  從這個意義上講,買賣小產權房,只要銷售主體不是村集體,依然不交土地增值稅。

  另外,如果不走土地使用權變更登記這一步,村集體直接把建設用地土租給別人,這算不算出讓使用權呢?交不交土地增值稅呢?

  租賃的一般理解就是:所有權不變的情況下,對使用權的讓渡。這樣理解就是出讓使用權,就要征土地增值稅。租金如果年年收,這個稅又該怎么計算呢?

  如果對村集體出租集體土地按租賃理解,不按出讓使用權理解,就不征土地增值稅,那么,只要不登記,就能避稅?

  不少集體的土地歸根到底是當年斗地主分來的,這個取得的成本如何確定?沒法確定!所以,《征求意見稿》第十條進行了核定征收的授權,由省級政府規定一個征收率來征稅。

  《意見稿》同時規定:“土地承包經營權流轉,不征收土地增值稅”。

  理解這一點,要首先理解集體土地。集體土地分為農業用地、非農用地。其中農業用地就是承包土地,非農用地包括了宅基地、經營用地、公共用地等,按現有政策,只有非農用地才能出讓使用權。農民承包的土地進行流轉,也用于農業,所以不應征土地增值稅。

  但如果真把農業用地違規占了流轉給別人修房地產,如果構成“出讓”還是該征,未來被查處再說,稅先得收了。如果集體按租賃處理,收個50年租金,交不交呢?不好說。

  國有土地所有人是政府,很規范,現在集體土地所有人是農民集體,不太規范啊。越是不規范,越應該把政策規定清晰。

  2、扣除項目國務院確定

  這個也好理解,立了法,原來由財政部確定的權力,上收到國務院,由國務院制定《實施條例》。總體的扣除項目,計算方式與原條例規定,基本一致。

  同時,免稅的權限,也上收到國務院。

  重要的一項免稅是對個人轉讓房產的免稅,這個法一旦生效,以前財政部的免稅就沒有依據了,要免的話,國務院來定。炒房客掙了那么多錢,不征也對不起百姓。

  3、土地增值稅成為了登記的前置授權

  土地不動產登記在稅務上的前置授權,目前只有契稅。這說得過去。

  現在把土地增值稅加上去,沒有交土地增值稅不給登記。讓登記機關守門,自己管理倒是方便了,反正你要過戶就得去打稅。但是,法理上是有問題的。

  契稅的納稅人是登記人,所以,自己不交稅自己就無法過戶登記。

  土地增值稅納稅人是銷售方,不是登記人,自己的登記利益竟然受制于對方是否納稅,這搞成“株連”了,萬一對方沒了,永遠不能讓登記?咋解決?讓受讓人交稅?正常的商業經營倒無法進行了。

  我是不贊成的。

  沒有交稅,應該查、應該罰,豈能以不登記了事?

  4、清算政策的權限

  原條例的規定,清算的具體辦法,由省級地稅局來規定。

  現在立法了,權限上收,清算辦法規定為國家稅務總局規定。但又聰明地加了一句“各省、自治區、直轄市人民政府可根據本地實際提出具體辦法,并報同級人民代表大會常務委員會決定。”

  不要小看這一句,如果沒有這一句,各省就不能再自行制定自己的清算土政策了,土地增值稅的清算就不會各地各政策了,實現了全國一盤棋。

  有了這一句,各省人大可以制定“具體辦法”,又可以實現各地政策不同了。

  從已有實際情況來看,具體的清算政策,會直接影響到土地增值稅的納稅義務,甚至可能在土地增值稅法律、條例的規定之外,限制扣除項目、增加納稅義務。所以,下放到省一級制定,有違納稅法定思想。

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