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中華人民共和國土地增值稅法(征求意見稿)

來源:稅屋 作者:稅屋 人氣: 發布時間:2019-07-16
摘要:為了貫徹落實稅收法定原則,財政部會同國家稅務總局起草了《中華人民共和國土地增值稅法(征求意見稿)》。為廣泛凝聚社會共識,推進民主立法,現向社會公開征求意見。公眾可以在...
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財政部、國家稅務總局《中華人民共和國土地增值稅法(征求意見稿)》征求意見

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對《土地增值稅法》(征求意見稿)的幾點看法<高繼峰>

  為了貫徹落實稅收法定原則,財政部會同國家稅務總局起草了《中華人民共和國土地增值稅法(征求意見稿)》。為廣泛凝聚社會共識,推進民主立法,現向社會公開征求意見。公眾可以在2019年8月15日前,通過以下途徑和方式提出意見:

  1.通過中華人民共和國財政部網站(網址:http://www.mof.gov.cn)首頁《財政法規意見征集信息管理系統》或者通過國家稅務總局網站(網址:http://www.chinatax.gov.cn)首頁的意見征集系統提出意見。

  2.通過信函方式將意見寄至:北京市西城區三里河南三巷3號財政部條法司(郵政編碼100820),或者北京市海淀區羊坊店西路5號國家稅務總局財產和行為稅司(郵政編碼100038),并在信封上注明“土地增值稅法征求意見”字樣。

財政部

國家稅務總局

2019年7月16日

中華人民共和國土地增值稅法(征求意見稿)

  第一條 在中華人民共和國境內轉移房地產并取得收入的單位和個人,為土地增值稅的納稅人,應當依照本法的規定繳納土地增值稅。

  漫步稅月注:在暫行條例中第一條表述為:“為了規范土地、房地產市場交易秩序,合理調節土地增值收益,維護國家權益,制定本條例。”事實上土地增值稅暫行條例就是在當時海南房地產瘋狂時期產生的,因此有了規范房地產市場交易秩序一說,如今把這一條給去掉。同時征求意見稿將暫行條例中表述的“轉讓”房地產改為“轉移”房地產,啥區別?哦,原來征求意見稿第二條規定轉移房地產包括了“轉讓”以及“出讓”)

  第二條 本法所稱轉移房地產,是指下列行為:

  (一)轉讓土地使用權、地上的建筑物及其附著物。

  (二)出讓集體土地使用權、地上的建筑物及其附著物,或以集體土地使用權、地上的建筑物及其附著物作價出資、入股。

  漫步稅月注新增了出讓集體土地的概念,總局網站公布的說明中指出,2014年中共中央辦公廳、國務院辦公廳明確要求建立集體經營性建設用地入市制度,因此為了建立土地增值收益分配機制,使稅制與建立城鄉統一建設用地市場的土地制度改革相銜接,《征求意見稿》將集體房地產納入了征稅范圍,同時,擬取消土地增值收益調節金,使立法前后集體房地產負擔總體穩定。當然大部分房地產企業對這條無需太在意,房開企業涉及的大多是國有建設用地。)

  土地承包經營權流轉,不征收土地增值稅。

  漫步稅月注暫行條例無這一條,但實務中土地承包經營權流轉應該也是不征收土地增值稅的)

  第三條 土地增值稅按照納稅人轉移房地產所取得的增值額和本法第八條規定的稅率計算征收。

  第四條 納稅人轉移房地產所取得的收入減除本法第六條規定扣除項目金額后的余額,為增值額。

  第五條 納稅人轉移房地產所取得的收入,包括貨幣收入、非貨幣收入。

  漫步稅月注將暫行條例規定的是“實物收入”,“其他收入”,統稱為“非貨幣收入”,精煉!)

  第六條 計算增值額時準予扣除的項目為:

  漫步稅月注扣除項目未發生實質性變化)

  (一)取得土地使用權所支付的金額;

  (二)開發土地的成本、費用;

  (三)新建房及配套設施的成本、費用或者舊房及建筑物的評估價格;

  (四)與轉移房地產有關的稅金;

  (五)國務院規定的其他扣除項目。

  漫步稅月注暫行條例表述為“財政部規定的其他扣除項目”,征求意見稿表述為國務院才有資格規定,這是符合立法精神的,既然對土增增值稅立法了,那么只有國務院才有資格制定配套文件)

  第七條 本法規定的收入、扣除項目的具體范圍、具體標準由國務院確定。

  漫步稅月注后續配套文件將會出臺)

  第八條 土地增值稅實行四級超率累進稅率:

  增值額未超過扣除項目金額50%的部分,稅率為30%。

  增值額超過扣除項目金額50%、未超過扣除項目金額100%的部分,稅率為40%。

  增值額超過扣除項目金額100%、未超過扣除項目金額200%的部分,稅率為50%。

  增值額超過扣除項目金額200%的部分,稅率為60%。

  漫步稅月注超率累進稅率未變)

  第九條 納稅人有下列情形之一的,依法核定成交價格、扣除金額:

  漫步稅月注本條無實質性變化)

  (一)隱瞞、虛報房地產成交價格的;

  (二)提供扣除項目金額不實的;

  (三)轉讓房地產的成交價格明顯偏低,又無正當理由的。

  第十條 出讓集體土地使用權、地上的建筑物及其附著物,或以集體土地使用權、地上的建筑物及其附著物作價出資、入股,扣除項目金額無法確定的,可按照轉移房地產收入的一定比例征收土地增值稅。具體征收辦法由省、自治區、直轄市人民政府提出,報同級人民代表大會常務委員會決定。

  漫步稅月注出讓集體土地確實是要征土地增值稅了,但估計還是以核定征收為主)

  第十一條 下列情形,可減征或免征土地增值稅:

  (一)納稅人建造保障性住房出售,增值額未超過扣除項目金額20%的,免征土地增值稅;

  漫步稅月注這條在暫行條例里面沒有,但各地的保障性住房一般都符合普通標準住宅標準,增值額未超過20%的,也是免土地增值稅的)

  (二)因國家建設需要依法征收、收回的房地產,免征土地增值稅;

  (三)國務院可以根據國民經濟和社會發展的需要規定其他減征或免征土地增值稅情形,并報全國人民代表大會常務委員會備案。

  漫步稅月注嗯,層級高,國務院才有資格規定征免的其他情形,并需要報人大常委會備案)

  第十二條 省、自治區、直轄市人民政府可以決定對下列情形減征或者免征土地增值稅,并報同級人民代表大會常務委員會備案:

  (一)納稅人建造普通標準住宅出售,增值額未超過扣除項目金額20%的;

  漫步稅月注針對這一條,各省應該都會制定文件來實行)

  (二)房地產市場較不發達、地價水平較低地區的納稅人出讓集體土地使用權、地上的建筑物及其附著物,或以集體土地使用權、地上的建筑物及其附著物作價出資、入股的。

  漫步稅月注針對這一條,是不是很多地區對于出讓集體土地都會適用免征土地增值稅呢?)

  第十三條 土地增值稅納稅義務發生時間為房地產轉移合同簽訂的當日。

  第十四條 納稅人應當向房地產所在地主管稅務機關申報納稅。

  第十五條 房地產開發項目土地增值稅實行先預繳后清算的辦法。從事房地產開發的納稅人應當自納稅義務發生月份終了之日起15日內,向稅務機關報送預繳土地增值稅納稅申報表,預繳稅款。

  漫步稅月注與現行實務中的預繳制度一致)

  從事房地產開發的納稅人應當自達到以下房地產清算條件起90日內,向稅務機關報送土地增值稅納稅申報表,自行完成清算,結清應繳稅款或向稅務機關申請退稅:

  漫步稅月注與現行實務中的清算制度基本一致,原來的國稅發〔2006〕187號規定了納稅人應自行清算和稅務機關要求清算的兩種情形,征求意見稿統一作為納稅人自行清算)

  (一)已竣工驗收的房地產開發項目,已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上,或該比例雖未超過85%,但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的;

  (二)取得銷售(預售)許可證滿三年仍未銷售完畢的;

  (三)整體轉讓未竣工決算房地產開發項目的;

  (四)直接轉讓土地使用權的;

  (五)納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續的;

  (六)國務院確定的其他情形。

  第十六條 非從事房地產開發的納稅人應當自房地產轉移合同簽訂之日起30日內辦理納稅申報并繳納稅款。

  漫步稅月注國稅發【1995】第090號規定非從事房地產開發的納稅人應在簽訂房地產轉讓合同后的7日內,向主管稅務機關申報納稅,本征求意見稿推遲至30日。)

  第十七條 稅務機關應當與相關部門建立土地增值稅涉稅信息共享機制和工作配合機制。各級地方人民政府自然資源、住房建設、規劃等有關行政主管部門應當向稅務機關提供房地產權屬登記、轉移、規劃等信息,協助稅務機關依法征收土地增值稅。

  漫步稅月注在網絡發達的當下,實現部門之間信息共享成本應該不高。)

  第十八條 納稅人未按照本法繳納土地增值稅的,不動產登記機構不予辦理有關權屬登記。

  漫步稅月注現行實務中繳納土地增值稅確實是權屬變更的前提條件。)

  第十九條 土地增值稅的征收管理,依據本法及《中華人民共和國稅收征收管理法》的規定執行。

  第二十條 土地增值稅預征清算等辦法,由國務院稅務主管部門會同有關部門制定。各省、自治區、直轄市人民政府可根據本地實際提出具體辦法,并報同級人民代表大會常務委員會決定。

  漫步稅月注現行實務中各省稅務局針對不同的房地產類型都制定了相應的預征制度以及清算中實務中的具體辦法,在土地增值稅立法之后,必須由省級人民政府制定預征制度和具體辦法了。)

  第二十一條 納稅人、稅務機關及其工作人員違反本法規定的,依照《中華人民共和國稅收征收管理法》和有關法律法規的規定追究法律責任。

  第二十二條 本法自年月日起施行。1993年12月13日國務院公布的《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》同時廢止。

關于《中華人民共和國土地增值稅法(征求意見稿)》的說明

  按照黨的十八屆三中全會決定關于落實稅收法定原則要求,以及健全地方稅體系改革方案有關內容,財政部、稅務總局聯合起草了《中華人民共和國土地增值稅法草案(征求意見稿)》(以下簡稱《征求意見稿》)。現將有關情況說明如下:

  一、制定本法的必要性和可行性

  1993年12月13日,國務院發布了《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》(以下簡稱《條例》),自1994年1月1日起對轉讓國有土地使用權、地上建筑物及附著物的單位和個人征收土地增值稅。根據《條例》授權,財政部于1995年1月印發了《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》。《條例》施行20多年以來,稅制比較健全,運行平穩,上升為法律的條件和時機已經成熟。

  土地增值稅立法是貫徹落實稅收法定原則的重要步驟,也是健全地方稅體系改革的重要內容,有利于完善土地增值稅制度,增強權威性和執法剛性,發揮土地增值稅籌集財政收入、調節土地增值收益分配、促進房地產市場健康穩定發展的作用,有利于健全我國的房地產稅收體系、推進國家治理體系和治理能力現代化。

  二、制定本法的總體考慮

  從實際執行情況來看,現行土地增值稅稅制要素基本合理,征管制度比較健全,宜保持現行稅制框架和稅負水平總體不變,將《條例》上升為法律。同時,對不適應經濟社會發展和改革要求的個別內容,進行適當調整。

  三、稅法主要內容

  (一)關于征稅范圍。

  《條例》規定,轉讓國有土地使用權及地上建筑物、構筑物并取得收入的單位和個人應繳納土地增值稅。在此基礎上,《征求意見稿》將出讓、轉讓集體土地使用權、地上的建筑物及其附著物(以下簡稱集體房地產)納入征稅范圍。同時,擬將目前對集體房地產征收的土地增值收益調節金取消。

  調整征稅范圍的主要考慮是為了與土地制度改革相銜接。為貫徹落實十八屆三中全會決定要求,2014年,中共中央辦公廳、國務院辦公廳明確要求建立集體經營性建設用地(以下簡稱集建地)入市制度,并要求建立兼顧國家、集體、個人的土地增值收益分配機制,合理提高個人收益。2015年以來,全國33個試點地區開展了農村土地征收、集建地入市、宅基地制度改革三項改革試點,允許集建地入市和轉讓,實行與國有建設用地同等入市、同權同價。目前,試點地區通過征收土地增值收益調節金的過渡辦法,對土地增值收益進行調節。《土地管理法》修訂案已提請全國人大常委會初次審議,刪去了從事非農業建設必須使用國有土地或者征為國有的原集體土地的規定。為了建立土地增值收益分配機制,使稅制與建立城鄉統一建設用地市場的土地制度改革相銜接,《征求意見稿》將集體房地產納入了征稅范圍,同時,擬取消土地增值收益調節金,使立法前后集體房地產負擔總體穩定。

  (二)關于稅率和計稅依據。

  《征求意見稿》延續了《條例》的規定,明確土地增值稅仍實行四級超率累進稅率,并以轉移房地產所取得的增值額為計稅依據。

  (三)關于扣除項目。

  《征求意見稿》將《條例》第六條第五項授權財政部規定的其他扣除項目調整為國務院規定的其他扣除項目。需要說明的是,考慮到集體、國有房地產的成本構成差異較大,且不同地區集建地入市方式、途徑、形態、用途等差異也很大,成本構成和級差收益千差萬別,再者集體房地產入市目前仍處于試點階段,相關管理制度還在探索和逐步健全過程中,相關扣除項目難以做出統一規定。

  (四)關于稅收優惠。

  《征求意見稿》在延續《條例》優惠規定的基礎上,對個別政策做了適當調整。一是吸收了現行稅收優惠政策中關于建造增值率低于20%的保障性住房免稅的規定。二是增加授權國務院可規定減征或免征土地增值稅的其他情形。主要考慮是國務院需要根據經濟社會發展形勢,相機決定一些階段性、過渡性優惠政策,如企業改制重組土地增值稅政策、房地產市場調控相關的土地增值稅政策等。三是將建造增值率低于20%的普通住宅免稅的規定,調整為授權省級政府結合本地實際決定減征或是免征,以體現因地制宜、因城施策的房地產市場調控政策導向,落實地方政府主體責任。四是增加授權省級人民政府對房地產市場較不發達、地價水平較低地區集體房地產減征或免征土地增值稅的規定。主要原因是出讓集建地級差收益的地區差異巨大,為了建立兼顧國家、集體、個人土地收益分配機制,適當下放稅政管理權限,有必要授權省級政府因地制宜制定集體房地產相關稅收優惠政策。

  (五)關于納稅義務發生時間和申報納稅期限。

  《征求意見稿》增加了關于納稅義務發生時間的規定,明確為房地產轉移合同簽訂的當日。同時,為簡化繳稅程序、方便納稅人,《征求意見稿》調整了申報繳稅期限。一是將《條例》中分開設置的納稅申報和繳納稅款兩個時間期限合并為申報繳納期限。二是將申報繳稅期限由《條例》規定的房地產轉移合同簽訂之日后7日內申報并在稅務機關核定期限內繳稅,調整為區分不同類型納稅人,規定不同的期限。對于從事房地產開發的納稅人,自納稅義務發生月份終了之日起15日內,申報預繳土地增值稅;達到清算條件后90日內,申報清算土地增值稅。對于其他納稅人,自納稅義務發生之日起30日內申報繳稅。

  (六)關于征收管理模式。

  按照黨中央、國務院關于深化放管服改革的有關要求,《征求意見稿》明確規定了房地產開發項目實行先預繳后清算的制度,并將現行稅務機關根據納稅人提供的資料進行清算審核的做法,調整為從事房地產開發的納稅人應自行完成清算,結清應繳稅款或向稅務機關申請退稅。

(征求意見稿)與(2011年修訂稿)對比

財政部發布《中華人民共和國土地增值稅法(征求意見稿)》 中華人民共和國土地增值稅暫行條例(2011年修訂)
財政部 國務院令第138號
征求意見稿 全文有效
2019.7.16 2011年1月8日修訂
  第一條 為了規范土地、房地產市場交易秩序,合理調節土地增值收益,維護國家權益,制定本條例。
第一條 在中華人民共和國境內轉移房地產并取得收入的單位和個人,為土地增值稅的納稅人,應當依照本法的規定繳納土地增值稅。 第二條 轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物(以下簡稱轉讓房地產)并取得收入的單位和個人,為土地增值稅的納稅義務人(以下簡稱納稅人),應當依照本條例繳納土地增值稅。
第二條 本法所稱轉移房地產,是指下列行為:  
(一)轉讓土地使用權、地上的建筑物及其附著物。  
(二)出讓集體土地使用權、地上的建筑物及其附著物,或以集體土地使用權、地上的建筑物及其附著物作價出資、入股。  
土地承包經營權流轉,不征收土地增值稅。  
第三條 土地增值稅按照納稅人轉移房地產所取得的增值額和本法第八條規定的稅率計算征收。 第三條 土地增值稅按照納稅人轉讓房地產所取得的增值額和本條例第七條規定的稅率計算征收。
第四條 納稅人轉移房地產所取得的收入減除本法第六條規定扣除項目金額后的余額,為增值額。 第四條 納稅人轉讓房地產所取得的收入減除本條例第六條規定扣除項目金額后的余額,為增值額。
第五條 納稅人轉移房地產所取得的收入,包括貨幣收入、非貨幣收入。 第五條 納稅人轉讓房地產所取得的收入,包括貨幣收入、實物收入和其他收入。
第六條 計算增值額時準予扣除的項目為: 第六條 計算增值額的扣除項目:
(一)取得土地使用權所支付的金額; (一)取得土地使用權所支付的金額;
(二)開發土地的成本、費用; (二)開發土地的成本、費用;
(三)新建房及配套設施的成本、費用或者舊房及建筑物的評估價格; (三)新建房及配套設施的成本、費用,或者舊房及建筑物的評估價格;
(四)與轉移房地產有關的稅金; (四)與轉讓房地產有關的稅金;
(五)國務院規定的其他扣除項目。 (五)財政部規定的其他扣除項目。
第七條 本法規定的收入、扣除項目的具體范圍、具體標準由國務院確定。  
第八條 土地增值稅實行四級超率累進稅率: 第七條 土地增值稅實行四級超率累進稅率:
增值額未超過扣除項目金額50%的部分,稅率為30%。 增值額未超過扣除項目金額50%的部分,稅率為30%。
增值額超過扣除項目金額50%、未超過扣除項目金額100%的部分,稅率為40%。 增值額超過扣除項目金額50%、未超過扣除項目金額100%的部分,稅率為40%。
增值額超過扣除項目金額100%、未超過扣除項目金額200%的部分,稅率為50%。 增值額超過扣除項目金額100%、未超過扣除項目金額200%的部分,稅率為50%。
增值額超過扣除項目金額200%的部分,稅率為60%。 增值額超過扣除項目金額200%的部分,稅率為60%。
第九條 納稅人有下列情形之一的,依法核定成交價格、扣除金額: 第九條 納稅人有下列情形之一的,按照房地產評估價格計算征收:
(一)隱瞞、虛報房地產成交價格的; (一)隱瞞、虛報房地產成交價格的;
(二)提供扣除項目金額不實的; (二)提供扣除項目金額不實的;
(三)轉讓房地產的成交價格明顯偏低,又無正當理由的。 (三)轉讓房地產的成交價格低于房地產評估價格,又無正當理由的。
第十條 出讓集體土地使用權、地上的建筑物及其附著物,或以集體土地使用權、地上的建筑物及其附著物作價出資、入股,扣除項目金額無法確定的,可按照轉移房地產收入的一定比例征收土地增值稅。具體征收辦法由省、自治區、直轄市人民政府提出,報同級人民代表大會常務委員會決定。  
第十一條 下列情形,可減征或免征土地增值稅: 第八條 有下列情形之一的,免征土地增值稅:
(一)納稅人建造保障性住房出售,增值額未超過扣除項目金額20%的,免征土地增值稅; (一)納稅人建造普通標準住宅出售,增值額未超過扣除項目金額20%的;
(二)因國家建設需要依法征收、收回的房地產,免征土地增值稅; (二)因國家建設需要依法征收、收回的房地產。
(三)國務院可以根據國民經濟和社會發展的需要規定其他減征或免征土地增值稅情形,并報全國人民代表大會常務委員會備案。  
第十二條 省、自治區、直轄市人民政府可以決定對下列情形減征或者免征土地增值稅,并報同級人民代表大會常務委員會備案:  
(一)納稅人建造普通標準住宅出售,增值額未超過扣除項目金額20%的;  
(二)房地產市場較不發達、地價水平較低地區的納稅人出讓集體土地使用權、地上的建筑物及其附著物,或以集體土地使用權、地上的建筑物及其附著物作價出資、入股的。  
第十三條 土地增值稅納稅義務發生時間為房地產轉移合同簽訂的當日。  
第十四條 納稅人應當向房地產所在地主管稅務機關申報納稅。  
第十五條 房地產開發項目土地增值稅實行先預繳后清算的辦法。從事房地產開發的納稅人應當自納稅義務發生月份終了之日起15日內,向稅務機關報送預繳土地增值稅納稅申報表,預繳稅款。  
從事房地產開發的納稅人應當自達到以下房地產清算條件起90日內,向稅務機關報送土地增值稅納稅申報表,自行完成清算,結清應繳稅款或向稅務機關申請退稅:  
(一)已竣工驗收的房地產開發項目,已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上,或該比例雖未超過85%,但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的;  
(二)取得銷售(預售)許可證滿三年仍未銷售完畢的;  
(三)整體轉讓未竣工決算房地產開發項目的;  
(四)直接轉讓土地使用權的;  
(五)納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續的;  
(六)國務院確定的其他情形。  
第十六條 非從事房地產開發的納稅人應當自房地產轉移合同簽訂之日起30日內辦理納稅申報并繳納稅款。 第十條 納稅人應當自轉讓房地產合同簽訂之日起7日內向房地產所在地主管稅務機關辦理納稅申報,并在稅務機關核定的期限內繳納土地增值稅。
第十七條 稅務機關應當與相關部門建立土地增值稅涉稅信息共享機制和工作配合機制。各級地方人民政府自然資源、住房建設、規劃等有關行政主管部門應當向稅務機關提供房地產權屬登記、轉移、規劃等信息,協助稅務機關依法征收土地增值稅。 第十一條 土地增值稅由稅務機關征收。土地管理部門、房產管理部門應當向稅務機關提供有關資料,并協助稅務機關依法征收土地增值稅。
第十八條 納稅人未按照本法繳納土地增值稅的,不動產登記機構不予辦理有關權屬登記。 第十二條 納稅人未按照本條例繳納土地增值稅的,土地管理部門、房產管理部門不得辦理有關的權屬變更手續。
第十九條 土地增值稅的征收管理,依據本法及《中華人民共和國稅收征收管理法》的規定執行。 第十三條 土地增值稅的征收管理,依據《中華人民共和國稅收征收管理法》及本條例有關規定執行。
第二十條 土地增值稅預征清算等辦法,由國務院稅務主管部門會同有關部門制定。各省、自治區、直轄市人民政府可根據本地實際提出具體辦法,并報同級人民代表大會常務委員會決定。 第十四條 本條例由財政部負責解釋,實施細則由財政部制定。
第二十一條 納稅人、稅務機關及其工作人員違反本法規定的,依照《中華人民共和國稅收征收管理法》和有關法律法規的規定追究法律責任。  
第二十二條 本法自 年 月 日起施行。1993年12月13日國務院公布的《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》同時廢止。 第十五條 本條例自1994年1月1日起施行。各地區的土地增值費征收辦法,與本條例相抵觸的,同時停止執行。

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