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案例解析個人轉讓住房應繳納哪些稅費

來源:小穎言稅 作者:嚴穎 人氣: 發布時間:2019-07-30
摘要:一、賣方應繳納稅費 (一)增值稅 銷售其取得(不含自建)的不動產(不含其購買的住房),應以取得的全部價款和價外費用減去該項不動產購置原價或者取得不動產時的作價后的余額為銷售額,按照5%的征收率計算應納稅額。 1.個人轉讓購買住房 (1)將購買不足2...
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  一、賣方應繳納稅費

  (一)增值稅

  銷售其取得(不含自建)的不動產(不含其購買的住房),應以取得的全部價款和價外費用減去該項不動產購置原價或者取得不動產時的作價后的余額為銷售額,按照5%的征收率計算應納稅額。

  1.個人轉讓購買住房

  (1)將購買不足2年的住房對外銷售的,按照5%的征收率全額繳納增值稅;

  (2)個人將購買2年以上(含2年)的住房對外銷售的

  ①北京市、上海市、廣州市和深圳市之外的地區,免征增值稅。

  ②北京市、上海市、廣州市和深圳市,個人將購買2年以上(含2年)的非普通住房對外銷售的,以銷售收入減去購買住房價款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅;個人將購買2年以上(含2年)的普通住房對外銷售的,免征增值稅。

  注:個人購買住房時間確認:以取得的房屋產權證或契稅完稅證明上注明的時間作為其購買房屋的時間,包括無償受贈方式取得的住房,但是以其他無償受贈方式取得的住房,該住房的購房時間按照發生受贈行為后新的房屋產權證或契稅完稅證明上注明的時間確定。

  2.個人銷售自建自用住房免征增值稅;

  3.涉及家庭財產分割的個人無償轉讓不動產免征增值稅(包括:離婚財產分割;無償贈與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹;無償贈與對其承擔直接撫養或者贍養義務的撫養人或者贍養人;房屋產權所有人死亡,法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈人依法取得房屋產權)。

  (二)附加稅費

  以繳納的增值稅金額為計稅依據,2019年1月1日起增值稅小規模納稅人減半征收(包括自然人個人)。個人免征增值稅的,同時免征城市維護建設稅及附加。自2016年2月1日起,按月納稅的月銷售額或營業額不超過10萬元(按季度納稅的季度銷售額或營業額不超過30萬元)的繳納義務人,免征教育費附加和地方教育附加(包括個體戶含一般納稅人,但不包括按次納稅人的自然人個人)。

  1.城市維護建設稅=增值稅×(1%或5%或7%),納稅人所在地在市區的,稅率為7%;納稅人所在地在縣城、鎮的,稅率為5%;納稅人所在地不在市區、縣城或鎮的,稅率為1%。

  2.教育費附加=增值稅×3%

  3.地方教育附加=增值稅×2%

  (三)個人所得稅

  以轉讓財產的收入額減除財產原值和合理費用后的余額,為應納稅所得額,再按20%的適用稅率計算繳納“財產轉讓所得”項目個人所得稅。納稅人未提供完整、準確的房屋原值憑證,不能正確計算房屋原值和應納稅額的,對其實行核定征稅。對個人轉讓自用5年以上,并且是家庭唯一生活用房(住房)取得的所得,繼續免征個人所得稅。

  注意情形:

  1.以下情形的房屋產權無償贈與,對當事雙方不征收個人所得稅:

  (1)房屋產權所有人將房屋產權無償贈與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹;

  (2)房屋產權所有人將房屋產權無償贈與對其承擔直接撫養或者贍養義務的撫養人或者贍養人;

  (3)房屋產權所有人死亡,依法取得房屋產權的法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈人。

  2.通過離婚析產的方式分割房屋產權是夫妻雙方對共同共有財產的處置,個人因離婚辦理房屋產權過戶手續,不征收個人所得稅。

  3.以其他無償受贈方式取得的住房對外轉讓時,根據財稅〔2009〕78號文件規定,受贈人轉讓受贈房屋時,以其轉讓受贈房屋的收入減除原捐贈人取得該房屋的實際購置成本以及贈與和轉讓過程中受贈人支付的相關稅費后的余額,為受贈人的應納稅所得額,繳納個人所得稅。受贈人轉讓受贈房屋價格明顯偏低且無正當理由的,稅務機關可以依據該房屋的市場評估價格或其他合理方式確定的價格核定其轉讓收入。

  (四)印花稅

  按照所載金額的0.5‰計算,其中:個人銷售或購買住房,免征印花稅。注意:繼承、贈與、交換、分割不免。

  (五)土地增值稅

  1.適用稅率

  增值額未超過扣除項目金額50%的部分,稅率為30%;

  超過扣除項目金額50%—100%的部分,稅率為40%;

  超過扣除項目金額100%—200%的部分,稅率為50%;

  超過扣除項目金額200%的部分,稅率為60%。

  2.扣除項目包括:

  (1)提供取得房產相關憑據(發票、契稅證明、合同協議及支付憑據、司法文書)的,按憑據記載金額并每年加計5%計入扣除項目。

  營業稅發票及其他憑據,按照發票或憑據所載金額;增值稅普通發票,按照發票所載價稅合計金額;增值稅專用發票,按照發票所載不含增值稅金額。

  合理費用是指:納稅人按照規定實際支付的住房裝修費用、住房貸款利息、手續費、公證費等費用。

  (2)提供評估機構出具以“重置成本法”評估建筑物的重置成本價格的,按評估價格以及取得土地使用權憑據記載金額,計入扣除項目。

  (3)其他扣除項目:轉讓房產時繳納的營業稅及其附加、印花稅;因計算納稅的需要支付的房產評估費;取得房產環節契稅(評估價格中已含契稅的除外)。

  3.無法查實計算扣除項目金額的,按照定率征收土地增值稅。

  4.其中

  (1)個人轉讓住房免土地增值稅;

  (2)對個人之間互換自有居住用房地產的,經當地稅務機關核實,可以免征土地增值稅。

  二、買方應繳納稅費

  (一)契稅

  按不含增值稅的交易價格×稅率征收契稅,契稅稅率為3%—5%。契稅的適用稅率,由省、自治區、直轄市人民政府在前款規定的幅度內按照本地區的實際情況確定,并報財政部和國家稅務總局備案。其中:

  1.對個人購買家庭唯一住房(家庭成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女,下同),面積為90平方米及以下的,減按1%的稅率征收契稅;面積為90平方米以上的,減按1.5%的稅率征收契稅。

  2.對個人購買家庭第二套改善性住房,面積為90平方米及以下的,減按1%的稅率征收契稅;面積為90平方米以上的,減按2%的稅率征收契稅。(北京市、上海市、廣州市、深圳市暫不實施)

  3.對于《中華人民共和國繼承法》規定的法定繼承人(包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母)繼承土地、房屋權屬,不征契稅。(不包括遺囑繼承)

  4.個人無償贈與不動產行為,應對受贈人全額征收契稅。其計稅依據的確定,《契稅暫行條例》規定,房屋贈與由征收機關參照房屋買賣的市場價格核定,并依法征收。其稅率的執行,因受贈不是購買,應當按照房產所在地省政府確定的契稅稅率執行,不能享受個人購買住房的契稅優惠政策。

  依據:《契稅暫行條例》及實施細則、《關于調整房地產交易環節契稅、營業稅優惠政策的通知》(財稅〔2016〕23號)、《國家稅務總局關于加強房地產交易個人無償贈與不動產稅收管理有關問題的通知》(國稅發〔2006〕144號

  (二)印花稅

  按照按所載金額的0.5‰計算。其中:個人銷售或購買住房,免征印花稅。注意:繼承、贈與、交換、分割不免。

  (三)個人所得稅

  個人受贈不動產個人所得稅時,不得核定征收,必須嚴格按照稅法規定據實征收。受贈人無償受贈房屋應納稅所得額為房地產贈與合同上標明的贈與房屋價值減除贈與過程中受贈人支付的相關稅費后的余額。按20%的適用稅率計算繳納個人所得稅。

  三、案例解析

  2019年2月,安徽某市居民張某出售一住房,面積100平方米,產權證日期2017年12月25日,購買人李某,買方購買為家庭首套住房,計稅價格150萬元,買賣雙方應繳納稅費多少元?

  解析:

  (一)出售方張某應繳稅費:

  1.增值稅=150/1.05*5%=7.14萬元

  城建稅=7.14*7%*50%=0.25萬元

  教育費附加=7.14*3%*50%=0.11萬元

  地方教育費附加=7.14*2%*50%=0.7萬元

  根據《營業稅改征增值稅試點過渡政策的規定》(財稅〔2016〕36號附件3)規定,如果該住房持有滿兩年,免增值稅及附加;如果不滿兩年,增值稅5%、城建稅7%(市區)、教育費附加3%、地方教育費附加2%。根據《國家稅務總局關于增值稅小規模納稅人地方稅種和相關附加減征政策有關征管問題的公告》(國家稅務總局公告2019年第5號),小規模納稅人城建稅及附加享受減半優惠。

  2.個人所得稅

  (1)假設張某不能提供房屋原值發票

  個人所得稅=(150-7.14)*1%=1.43萬元

  根據財稅字〔1999〕278號國稅發〔2007〕33號國稅發〔2006〕108號,張某所在地稅務機關規定,能夠提供房屋原值(原購房發票等)按差額的20%;不能夠提供房屋原值,按全額的1%核定征收;如果持有滿5年且是家庭唯一生活用房,免征個人所得稅。

  (2)假設張某能夠提供有效憑證證明其購置該房屋時實際支付的房價款及交納的相關稅費為130萬元,根據《財政部 國家稅務總局關于營改增后契稅、房產稅、土地增值稅、個人所得稅計稅依據問題的通知》(財稅〔2016〕43號)第四條規定,個人轉讓房屋的個人所得稅應稅收入不含增值稅,其取得房屋時所支付價款中包含的增值稅計入財產原值,計算轉讓所得時可扣除的稅費不包括本次轉讓繳納的增值稅。

  個稅所得稅=(150/1.05-130-0.25-0.11-0.7)*20%=2.36萬元

  3.土地增值稅,暫免。(財稅〔2008〕137號)

  4.印花稅,暫免。(財稅〔2008〕137號)

  (二)購買方李某應繳稅費:

  1.契稅=(150-7.14)*1.5%=2.14萬元

  根據《中華人民共和國契稅暫行條例》第三條規定,契稅稅率為3—5%。契稅的適用稅率,由省、自治區、直轄市人民政府在法規的幅度內按照本地區的實際情況確定,并報財政部和國家稅務總局備案;又根據財稅〔2016〕23號文規定,購買家庭首套住房90平米以下,契稅按1%征收、90平米以上1.5%;購買家庭第二套住房90平米以下,契稅按1%征收、90平米以上2%;購買家庭第二套以上住宅,根據安徽省的規定,2019年3月1日以后按3%征收。

  2.印花稅:暫免。(財稅〔2008〕137號)

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